关于稳楼市，政府工作报告提出四大新举措

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政府工作报告提出，有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。更好统筹发展和安全，坚持在发展中逐步化解风险，努力实现高质量发展和高水平安全的良性互动。在具体领域方面，房地产领域继续被放在防风险的首位。

报告指出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，并提出因城施策调减限制性措施、在存量房收购方面给予地方政府更大自主权、拓宽保障性住房再贷款使用范围、优化城市空间结构等重要举措。

“政府工作报告对房地产提出了明确的工作部署，对今年房地产止跌回稳工作开展提供了非常清晰的指引，将进一步促进房地产市场的供求关系平衡。”上海易居房地产研究院副院长严跃进指出。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房地产继续被置于防风险的首位，这意味着2025年重点领域风险中，防范房地产风险最为重要。这已影响到地方财政稳定、居民获得感、安全感，以及全社会消费、上下游稳定和就业、收入等经济基本面的稳定性。

他指出，一方面，这与2024年底中央经济工作会议部署和要求完全一致，另一方面，尽管2024年四季度房地产出现止跌回稳的迹象，但从今年1-2月的数据来看，重点城市新房销售面积同环比均出现下跌，回稳的基础仍待夯实。目前，存量政策应出尽出，2025年房地产能否真正实现止跌回稳，关键看增量政策。

看点一：因城施策调减限制性措施

政府工作报告提出，因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

严跃进指出，“因城施策调减限制性措施”这一表述在中央经济工作会议的文件中没有提及，是今年政策方面的一个很重要的导向，也就是说，各地一些限购限售政策还有调整和优化的可能，即便是一线城市情况有一定的特殊性，政策也可以做进一步的调整优化。

李宇嘉表示，城中村和危旧房涉及的主要是年轻人、新市民的刚需，老市民的改善，这是当前住房结构性需求的生力军，主要集中在人口净流入的大城市。2025年初，广州、深圳、上海、北京、郑州、西安等地均规划了大规模的城中村改造，且新开工项目明显增加，同时还将彻底完成认定的危旧房改造。

广开首席产业研究院资深研究员马泓表示，预计2025年实际进行城中村改造实施计划的数量可能增至150万套-200万套，总计拉动住房需求0.75-1亿平方米，带动保障性住房贷款约1800亿-2400亿元。

看点二：在存量房收购方面给予地方政府更大自主权

政府工作报告指出，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。

李宇嘉表示，目前，各地土地库存比较大，去化周期远超过房屋，这是制约房地产价格稳定、止跌回稳的关键。合理控制新增供地，意味着短期内要控制供地，缓解供求矛盾，引导市场预期，稳定了再谋求未来发展。同时，要将已经供应的未开发用地，特别是不适应当前需求形势的存量用地、商办用地盘活，企业手上的地盘活了，才能谋求发展。

提高地方自主权，收购存量房，在分析师看来是一个重大的突破。

“从过去对于城市自主权的角度看，主要是强调各地对购房政策放松放宽的自主权。现在相当于地方政府或城市政策的权力增加，也意味着对于收购存量商品房的重视程度和期待明显增加。”严跃进说。

李宇嘉指出，近期，土地收储获得了进展，但房屋收储提出的早，却没有明显进展，主要是要求各地要有2家国企来承担，坚持市场化、法制化、资金平衡的原则，按照白菜价来收购，即土地划拨成本+建安+5%的利润等等，这导致收购很难推进。此次明确，主体、用途、价格地方可以自主，意味着2025年存量房收购将加速，这对于解决库存去化、稳定房屋价格，进而稳定市场预期，实现止跌回稳具有重要的意义。

看点三：拓宽保障性住房再贷款使用范围

政府工作报告指出，拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。

严跃进表示，过去对收购的房源类型基本限制在住宅库存领域，后续库存商业和办公用房等也可能会纳入到收购的范畴。此外，对于后续的房源改造，也会拓宽用途。过去局限于保障房领域，尤其是保租房领域，今年可以适当拓宽，如一些高校收储做宿舍，就是非常好的用途。

此外，他还表示，融资协调机制是2024年的一项重要工作，这次写入到政府工作报告中，说明该项工作的重要性进一步提高。

李宇嘉表示，继续完善融资协调机制，通过夯实项目公司法人实体，资金闭环，预售资金监管和合理提取等，将房企风险和项目隔离，实现风险切割和阻断，让风险最小化的同时，保障债权人和小业主的利益。这使得银行投放贷款的积极性提升，小业主买期房的积极性提升，既防风险，也保稳定。

看点四：优化城市空间结构

政府工作报告指出，优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。

李宇嘉表示，这意味着城市空间不能再外延式扩张，导致地方财政和债务压力大，而要转向集约化、紧凑型、功能互补、产城融合；用地方式要基于人口形势、产业需求等向存量转变，向功能复合转变。

严跃进认为，这个表述本质上就是要做好“四好”工作，即“好房子、好小区、好社区、好城区”。从微观角度看，要做好房子的户型等设计工作，从宏观的角度看要做好城市规划的工作。出发点都在于，新一轮“好房子”的建设工作，需要有一个更加优化的城市空间做支撑。