江苏省苏州市吴中区越溪街道石湖华城花园小区（简称：石湖华城小区）最近因更换物业引发一场风波。
石湖华城小区第二届业委会主任许洪华告诉澎湃新闻（www.thepaper.cn），2024年10月，小区通过召开第二次业主大会表决票选出新物业公司，并按相关规定向老物业公司发出书面解除合同关系通知，但老物业公司未按时撤场。
老物业公司曾回应称，因有居民向越溪街道办投诉，对第二次业主大会表决选聘新物业的信息不认可，申请核实投票信息，因此新物业不能合规备案入场。
社区居委会亦公开回应，社区居委会接到小区部分业主提出异议，要求核实相关表决投票结果，但业委会至今未提供相关信息。因相关表决结果无法核实，新选聘的物业公司不能备案，不能进场。
如何重新核票成为焦点。社区居委会称，越溪街道办向业委会提出两种核票方案，业委会均予否决。业委会则称，他们同意由街道办事处寻找第三方来核票，但要求核票地点在业委会办公室并全程进行录音录像。目前，双方未达成一致。
目前，越溪街道办已向石湖华城小区第二届业委会发出通知，称该届业委会的选举存在干预业主选择自由、选票造假等问题，拟撤销业委会备案以及换届选举小组发布的选举结果公告。
业委会的代理律师表示，将准备必要的陈述申辩工作，并对可能最终做出的撤销决定提起行政诉讼。
业委会召开业主大会解聘老物业、选聘新物业
2024年12月28日，石湖华城小区第二届业委会主任许洪华向澎湃新闻介绍，石湖华城小区约有2600户，近万人居住。四川嘉宝生活服务集团有限公司苏州分公司（简称：嘉宝物业）在服务管理期间，小区里的消防、监控系统几乎形同虚设，其中消控室一直处于锁闭状态、无人值守，有业主多次反映投诉也无果。
石湖华城小区消控室处于锁闭状态 图片来源：澎湃新闻
澎湃新闻记者近日在石湖华城小区里走访时发现，业主反映的消控室确为锁闭状态，疑似长期未使用。同时，记者随机采访了一些居民，也提到该小区监控、消防系统不完善，还有乱停车等问题。一位业主称，一年前，他向物业反映家门口的灯坏了，但至今没有维修好。
许洪华称，嘉宝物业自2017年6月起为本小区提供物业管理服务，2023年6月20日，嘉宝物业与第一届业委会签订的《物业服务合同》到期后并未续签，与小区之间属于不定期物业服务合同关系。
2024年4月1日，石湖华城小区第二届业委会召开业主大会，表决是否解除与嘉宝物业合同关系。两个月后，7月16日，第二届业委会公开结果，以1596票的同意票、票数占比86.46%，决议解聘嘉宝物业。
第二届业委会公开与老物业公司合同关系的选票结果 图片来源：石湖华城第二届业委会
许洪华说，根据合同第二十六条的约定：甲方决定不委托乙方，应提前三个月书面通知。他们在2024年7月23日向嘉宝物业发出书面解除不定期物业服务合同关系的告知函。
这意味着三个月后，即2024年10月24日正式终止合同关系，嘉宝物业应与新物业公司做好撤场交接工作。
同时，许洪华与其他业委会成员也开始公开选聘新物业公司的工作。2024年10月25日，他们召开了第二次业主大会对选聘新物业进行表决。一个月后，11月25日，第二届业委会公开票选结果显示，共三家物业公司参与竞聘，其中苏州华新国际物业管理有限公司（简称：华新物业）以1528票、票数占比76.1%入选为新的物业服务企业。
第二届业委会第二次业主大会表决票选新物业公司结果 图片来源：石湖华城第二届业委会
许洪华称，根据《物业服务合同》规定，华新物业将在2024年12月16日9时9分正式交接进驻石湖华城小区物业管理区域。在交接之前，业委会多次发函进行告知，但嘉宝物业仍未在规定时间内完成清退和交接，导致新物业不能进小区开展工作。
12月28日，嘉宝物业一名工作人员向澎湃新闻表示，他们单位确实与石湖华城小区存在一些问题，但具体情况其并不清楚。12月30日，澎湃新闻致电嘉宝物业陈姓经理，对方接听后随即挂断了电话。
嘉宝物业此前接受媒体采访时表示，有居民向越溪街道办投诉，对第二次业主大会表决选聘新物业的信息不认可，申请核实投票信息，因此新物业并不能合规备案入场，在此之前，根据相关规定仍应由嘉宝物业在真空期内提供服务。
居委会公告称选聘新物业的表决结果无法核实
为何新物业不能进场？
12月16日，吴中区越溪街道小石湖社区居委会发布《告全体业主书》称，关于石湖华城小区成立第二届业委会以及召开第二次业主大会表决选聘新物业等情况，社区居委会接到小区部分业主提出异议，要求核实相关表决投票结果，但业委会拒绝提供相关选票、唱票统计表等相关信息。
《告全体业主书》提到，2024年11月26日街道办收到6位业主的联名信件，申请核实第二次业主大会表决信息并撤销第二次业主大会结果公告。根据《苏州市物业管理条例》第十七条相关规定，街道物管办和社区居委会于2024年11月28日联合发函给业委会，要求业委会提供第二次业主大会全部表决票、唱票统计表等相关信息。截至当日，业委会未提供表决票、唱票统计表等相关信息，也未予回应街道办事处。因相关表决结果无法核实，新选聘的石湖华城花园小区物业服务企业暂不能备案，不能进场。
针对上述情况，第二届业委会发布的函告通知称，唱票工作委托第三方依法依规进行，公示期间内未收到任何书面异议。
对于新物业进场后向主管部门备案事宜，江苏孚佑律师事务所律师顾盼曾向媒体分析，对于《苏州市住宅区物业管理条例》第四十条的规定，应是事后备案，而非以备案为进场前提。
许洪华说，为尽快让新老物业顺利交接，目前有150多名业主联名请求有关单位允许新物业进场，并且将有关情况反馈至吴中区住建局。
澎湃新闻注意到，根据《苏州市住宅区物业管理条例》第十七条，业主对业主大会表决结果存在异议的，可以向镇人民政府（街道办事处）反映，镇人民政府（街道办事处）应当核实表决相关信息。
越溪街道办物管科张科长此前接受苏州日报“引力播”客户端采访时表示，有业主对于新物业的表决存在异议，街道办要求核票是在履行相关的法定义务，业委会需要向街道办提供相关选票。关于业委会对于公开核票等要求，由于小区人数巨大、表决票数量多，具体事由可由业委会代表与街道办领导进行协商，争取尽快妥善地处理好相关问题。
带走选票还是就地核票？未达成一致
澎湃新闻记者在小石湖社区公示栏看到一张《关于石湖华城新老物业交接及核实2024年第二次业主大会表决结果的情况说明》，落款为苏州市吴中区越溪街道小石湖社区居委会，时间为2024年12月24日。
小石湖社区居委会公示栏张贴告知书，回应为何无法按照业委会申请就新老物业交接事宜作出行政处理决定 图片来源：澎湃新闻
“情况说明”显示，2024年12月23日至24日，越溪街道办事处和小石湖社区居委会约谈业委会。针对新老物业交接，目前业委会选择通过行政途径，即由越溪街道办事处审查后作出是否责令嘉宝物业退场、移交的决定。该途径需要审查解聘与选聘表决的合法性，即更换物业是否为全体业主的共同决定。但作为重要执法依据的2024年第二届业主大会决议受到业主质疑，街道办应当先行履行核票法定职责后再依据经核验的符合法律法规规定的业主大会决定作出相应行政处理决定。
“情况说明”提到，街道办事处向业委会提出两种核票方案，业委会均予否决。因此，越溪街道办事处无法获取2024年第二次业主大会选票等表决信息，暂无法按照业委会的申请就新老物业交接事宜作出相应行政处理决定。
许洪华称，越溪街道办核票的前提是将选票带走，由他们找核票地点及第三方。鉴于此前街道办在对第二届业委会选举核票时，公开核票和非公开核票结果差异较大，他们要求在业委会办公室直接核实选票，全程录屏录音。因此，目前双方未就核票事宜达成一致。
第二届业委会发布的上述函告通知中提到，石湖华城小区第二届业委会是由小石湖社区居委会工作人员为组长的换届小组组织选举产生，选票封存在社区居委会。2023年12月8日、2024年1月8日、2024年11月，越溪街道办分别针对选举组织了三次核票，其中两次公开核票结果均合规，而第三次非公开核票结果是约45%的选票不合规。
对此，律师顾盼接受媒体采访时认为，业主委员会作为业主大会会议的组织者，当配合街道办进行核验。但街道办核票更多的是起到一个监督作用，在这基础上要尊重小区业主合理的自治权，审慎发布指导意见。
街道办作出拟撤销业主大会、业主委员会备案的通知 图片来源：澎湃新闻
12月31日中午，越溪街道办事处物管科张姓科长向澎湃新闻证实，他们已寄送《关于拟撤销业主大会决定、业主委员会备案的通知》给石湖华城业委会。当日，许洪华称，他已收到这份通知。
石湖华城第二届业委会的代理律师告诉澎湃新闻，他们将建议石湖华城业主委员会代表业主大会就嘉宝物业公司不撤出物业管理区域的行为，向法院提起民事诉讼，同时向吴中区物业行政主管部门提出履行法定职责申请。该代理律师还称，针对吴中区越溪街道办事处做出拟撤销第二届业委会备案及《选举结果公告》，他们将做好必要的陈述申辩工作，并对可能最终做出的撤销决定寻求司法途径。
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