一线楼市反转，房价年后要涨？

作者 | 南风窗记者宝珠 ‍‍

编辑 | 江江 ‍‍‍‍‍‍‍

三月小阳春与金九银十是传统楼市旺季，但县城里的房产中介发现，传统旺季的效力消失了。他们开始寄希望于春节，借助这一年一度的返乡潮，将房子出售给返乡的人们。

根据时代财经报道，湖北全省以及钦州、绵阳、岳阳、定州等城市在春节期间开启了针对返乡置业的购房活动。认购就报销返乡路费、签约就赠 3 万元黄金 …… 卖房的诚意给到了满分，但返乡的青年仍在谨慎。

与此同时，上海的豪宅正在经历真实的火热行情。CRIC 监测数据显示，2024 年，30 个重点城市 3000 万以上一手高端住宅成交 4356 套，同比增长 64%，其中有 60.4% 都来自上海；去年，1 亿元以上豪宅成交 78 套，同比增长 141%。

三四线城市的 " 彷徨呐喊 " 与超级都市的 " 越贵越火 "，都是如今中国楼市景观拼图中的一块。

国家统计局数据显示，2024 年全年，全国新建商品房销售 9.7 亿平方米，同比下降了 12.9%。但好在降幅已经开始缩窄，较 2024 年 1-11 月收窄了 1.4 个百分点。

在已经告别的 2024 年，各类救市政策力挽狂澜，去年 9 月的中央政治局会议上，首次提及房地产 " 止跌回稳 " 的目标，传递了明确的政策信号。预期与信心，极大影响着楼市的热度，跨越到 2025 年，一线城市短期的成交热度仍在延续。比如在深圳，2025 年 1 月前 22 日的新房成交量同比增长了 170%。

房子无论之于国家还是个人，都意义重大。它是普通人安身立命的港湾，也是经济与社会发展的重要支柱。每一次的楼市波动，都在牵动无数人的心。

未来楼市走势如何？普通人还能买房吗？在这个春节假期，针对种种受人关心的楼市问题，盐财经采访了中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞，以及《人地之间》作者、香港中文大学（深圳）人文社科学院教授陶然。

通过此文，公众有助于了解目前国内楼市的整体情形与可能出现的发展方向。

怎么评价过去一年房地产市场的发展？

倪鹏飞：2024 年中国房地产市场在持续调整中出现了一些积极变化。在上半年楼市下行加重的情况下，政府及时出台一揽子重要的宏观政策和房地产的支持政策，支撑了宏观经济向好，从而明显地减缓房地产市场下行，一定程度上减轻了房地产市场的弱预期。

陶然：过去一年政府前前后后出台了许多政策，如降低房贷利率、降低首付，以及收购存量未售商品房来作为保障性住房，一些地方政府还开始回购开发商已买但还没有开发的土地。其中一些政策我认为非常有必要，每次政策出台，房地产销售都会出现回暖，特别是去年 10 月的一系列政策对房地产市场信心的提升作用较大。

你预计今年楼市行情如何？

倪鹏飞： 2025 年房地产走势主要取决于政策力度和宏观经济走势。只有政策有效落地，推动宏观经济持续向好，居民就业和收入预期向好，房地产预期才能真正改变，居民住房的有效预期和潜在需求才能充分释放，房地产市场才有可能加快供需平衡。

陶然：今年楼市走势如何，主要与经济、就业以及老百姓对未来收入的信心有关，再加上还需出台更有力的政策。

总的来说，2025 年一二线城市能否快速回稳，取决于我们能否采取更有力的措施；但人口流出的三四线城市，尤其是中西部地区，或者内陆地市，由于盖了太多房子，短期内出清不了。

你认为 2025 年不同区域（一线、二线、三四线城市）的房地产市场将如何发展？

倪鹏飞：基于房地产市场的过度分化和全国经济格局的新变化，我认为目前房地产呈现出 " 大收敛、小分化 " 的格局。大收敛指的是一二线与三四线城市之间的差距在逐步缩窄，小分化指的是城市内部因区位差异呈现出分化，其中具备通达性、宜居性、稀缺性、优质公共产品分布的区位持续保持较好前景，其他区位则相对逊色。

另外，基于部分群体的高质量需求，优质房市场将会是另一番较好行情。

你预计未来一年楼市政策会有什么调整？

哪些方面还有政策放松的空间？

倪鹏飞： 关于 2025 年房地产的政策目标和重点举措，中央经济工作会议作出了部署。据我理解，工作主线应该是通过加快去库存以转变短期的供求关系。

首先，减少市场供给、控制增量。主要通过联动机制，以人定房，以房定地，以地定钱。控制土地、资金和住房供给。

二是优化存量结构，通过商品房转保障房、城中村改造、旧房更新等方式，盘活存量资源。

同时提高房屋质量，加大旧房改造和 " 好房子 " 建设。

三是增加需求。加大货币化改造城中村力度，消除住房交易的各种限制，降低税费和房贷利率，取消住房分级和高档房购买限制，释放高端需求。

最后，加快构建房地产发展新模式。尤其是加快提高住房保障比例、现房销售制度、房地产 REITs 等融资模式。政府将顺应市场要求，与市场携手，顺势加快相关政策和制度调整。

陶然：目前几个直辖市除了广州以外还没有完全放开限购、限价、限贷政策，这方面要加快全面放开。

许多现有政策仍需具体分析，在出台时需要注重政策的颗粒度，不能一刀切，比如三四线城市有严重的供应过剩，那保交楼是否会造成资源浪费？

还有一些地方政府借钱购买了开发商未售商品房当作保障性住房，但保障性住房的租金收益并不高，收益甚至不如贷款利率，因此对地方政府来说是亏本的。借来的钱未来要如何还，也是一个问题。

我认为稳定楼市的一个最重要的措施，是效仿上一轮货币化棚改的方法，但不过这次必须集中在人口流入地的、现有住房供应没有严重过剩，未来住房需求仍然有潜力的超大特大城市，推动城中村和老旧小区的货币化更新。

具体来说，国开行、农发行、乃至一些商业银行贷款地方政府，地方政府把钱发给核心区位老旧小区和城中村的业主，让他们去购买本地其他地方的商品房。未来五年，政府再慢慢整理和出让这些核心地段的土地，地方政府就可以有钱还给银行。

这样就有效消化了当地的未售商品存量房，稳定房价。

目前政府也提出了货币化改造的政策，但是信号有些混乱，一开始说今年推动 100 万套货币化棚改，后面说又要逐步扩张到 300 多个地级市。首先 100 万套的数目可能太小，第二绝不能扩充到 300 多个地级市，很多三四线城市的存量商品房太大，加上上一轮棚改已经改了不少，在很多三四线城市大规模推动没有前景，也会分散中央政府的有限资源。

其次，对于超过 2 亿的农民工和每年 1000 万左右的大学毕业生来说，即便个别人口流入地的房价已经跌了 40%，他们也买不起房。而与此同时，我们很多人口流入的城市里面有大量低效或闲置的集体和国有工业用地，还有一些国有闲置的划拨土地，如果政策允许改变土地规划用途，在不用缴纳出让金或优惠出让金的前提下，由现在土地持有者自建或合作建设市场化定价的租赁用房，就可以解决大批农民工与大学生在大城市的体面可支付租赁住房问题。

你觉得 2025 年适合普通人买房吗？

要注意点什么？

倪鹏飞：当前，普通家庭要根据急需程度、预算及收入预期做出相对谨慎的选择。

普通居民的居住消费，还是要根据实际需求来确定。在预算允许的情况下，可以提前或推迟一年半载购买，但不宜过度延长决策周期，比如马上要结婚，不买房不行；马上要生小孩，不改善不行。这种情况还是以住为主，不必特别介怀价格波动，长期来看，房价虽有起伏，但终将会回归合理区间。

同时，房地产信息不对称情况严重，所以要花时间研究、收集各方面信息。这样，无论在价格还是在质量上，才能尽量物有所值。