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界面新闻编辑 | 李慎
经历了长达三年的风险出清，房地产行业正重振旗鼓，正式迈入“止跌回稳”之路，也终于迎来新旧发展模式转换的重要时刻。
2024年，是“房地产发展新模式”理念提出的第一年。这一年，房地产行业既面临诸多挑战，也有不少难得的新机遇降临。这一年，一些房企逐步转型为运营商和服务商，开始探索轻资产与重资产并重的综合运营服务模式，在代建、商业等细分领域加速布局。
除了寻找新赛道，交付力作为房企的底牌，“保交付”是房企综合实力、责任担当的重要体现，因此，2024年“保交付”仍然是各大房企的重中之重。
在2024年末召开的中央经济工作会议再为明年经济工作定调，房地产在“止跌回稳”中构建发展新模式。房地产市场供求关系发生重大变化，构建房地产发展新模式，成为破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。
旧模式已不可持续，新模式势在必行。2025年是房地产新发展模式构建的重要一年，对于房企而言，需要继续围绕着主营业务出发，探寻转型之路。
超百家房企进军代建
2024年，房地产深度调整延续，房企开始主动转型新赛道，纷纷加码轻资产业务，代建成为众多房企第二曲线的增长。
1月3日，据中指研究院发布的《2024年中国房地产代建企业排行榜》显示，2024年，绿城管理以3649万平方米新签约规划建筑面积位列第一，遥遥领先。旭辉建管和蓝城集团分别以1588万平方米和1570万平方米的新签约规划建筑面积位列二、三位，处于领先地位。
从各阵营代建企业来看，总体呈现出头部稳健、中部崛起的特征。
具体来看，TOP5企业新签约规划建筑面积均值为1783万平方米，同比增长3.5%。头部企业由于新增规模较大，很难保持快速增长，因而增速较慢，符合服务行业规模增速的固有特征。
此外，TOP6-20企业新增规划建筑面积均值为640万平方米，同比大幅增长21.9%，增速为三个阵营中最快的，特别是新入局代建的企业，加速进行项目拓展，规模快速增长。TOP21-30企业新签约规划建筑面积均值为171万平方米，同比增长6.2%。
中指研究院企业研究总监刘水认为，随着代建代销项目成为商业代建主流项目，未来，代建企业亦会更加注重项目销售能力，规模也将持续增长。
当代建被称为“下一个亿万级蓝海市场”，成为诸多房企眼中的“香饽饽”，也使得这个行业竞争格局愈发激烈。
数据显示，截至目前，全国范围内已经超过100家房企涉足代建业务；销售额TOP100的房企中，有八成已进军代建。
行业竞争加大，2024年不少公司开始采取低价策略，导致整个行业的代建费率有所下降，龙头企业也面临一定的压力。刘冰洋指出，“市场空间还在，大家都想进来分一杯羹。”
不过，这期间旭辉建管的代建规模依然保持大幅增长。刘冰洋表示，“全年签约额较2023年翻番，整体毛利和代建费率同比小幅提高，一年间团队规模也从400多人增加到800多人。”
据旭辉建管总裁刘冰洋介绍，代建行业目前竞争较为激烈，行业从原来的主流房企为主到现在大量国央企也进入，包括地方性企业也加入，代建公司数量在不断增加。
展望2025年，刘冰洋告诉界面新闻，对新的一年代建行业的市场规模保持谨慎乐观态度，不一定会有太大增长，可能会与2024年持平。“但从竞争来看，2025年会非常激烈，还有更多的企业会进军代建赛道。”
竞争愈激烈，出清越快。刘冰洋认为，2025年旭辉建管仍会保持增长，但策略有所调整，从最初强调规模到现在规模与质量并举，“会把签约质量、经营质量看得更重，包括2025年整个经营指标到给各区域下达的任务要求，都一样。”
也就是说，从简单的创业公司拿项目，到如今更关注核心竞争力，以及整个体系能力的打造。
龙湖龙智造2024全年新增代建类项目60个，总建筑面积800万平方米，已累计获取代建类项目150个，总建筑面积超2400万平方米。在管销售业态项目中，全年累计销售达106亿元。
2024年，龙湖龙智造还全新发布了以千丁数科“4+N”智慧空间科技产品、龙智精工装配式“6+N”产品以及龙智设计“5M虚拟建造”产品等三大类产品服务。
2022年品牌亮相以来，龙湖龙智造已与包括大家投控、中铁城投集团、清华大学、中国东方、蚂蚁集团、小米集团、未央城建等在内的央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校等行业机构建立了良好合作关系。
“代建行业其实不是特别大的一个行业，不像原来地产有十几万亿规模，可以由很多企业来做。”刘冰洋向界面新闻表示，从当前代建行业发展来看，未来应该是以头部企业长期生存，保持业务的连续性，每年获得一定合理数量的项目。
刘冰洋预测，正因为竞争会更加激烈，2025年代建行业的利润率，可能还会往下走一点。这对于想要在此领域深耕或是准备新进入该赛道的企业来说，压力还不小，新一年无疑将面临更大的考验。
商业更具稳定红利属性
行业大洗牌下，房企从追求规模到追求利润，变得更加稳扎稳打，开始放弃短期规模效应以求长期主义的发展。
2024年，房地产开发增速放缓，商业地产成为开发商另一条突围的出路。尤其是以龙湖、新城为代表的房企，凭借旗下龙湖天街、吾悦广场仍能获得稳定的增长。
当然，拥有优质资产组合的企业更具备稳定红利属性，可凭借该类经营性业务的高利润率与低成本融资优势，熨平周期内的利润波动。
根据此前克而瑞发布的《2024年内地房企运营收入排行榜》，其中运营收入规模在TOP5的房企包括万达商管、华润置地、万科地产、龙湖集团、新城控股，2024年度经营性收入分别为508.8亿元、287.9亿元、174.2亿元、155.4亿元、118.5亿元。
以龙湖为例，商业投资作为其运营业务板块的核心动力，以极强的战略定力，持续深化高能级城市的网格化布局，以轻重并举的发展模式，持续为集团业绩带来稳定可期的回报。
数据显示，2024年1-11月，龙湖集团由商业投资与资产管理航道组成的运营业务，半年实现运营收入123.4亿元，同比增长5.3%，为集团带来稳定现金流。
过去一年，龙湖仍在积极拓展商业赛道。界面新闻获悉，2024年龙湖商业新增开业运营重资产项目7座、轻资产项目6座。
其中，成都东安天街、南京雨山天街、天津梅江天街、海南海口天街、苏州相城天街、合肥高新天街、绍兴镜湖天街为重资产项目；重庆云领天街、重庆星汇天街、武汉M758、武汉友邻天地、长沙月亮岛天街、西安未央天街为轻资产项目。
值得一提的是，虽然“消费降级”一词贯穿2024年始终，但消费者在“质价比”的理性引导下，反而更频繁、更日常地出没于各大商场，使得大量商场租金和销售额表现持续跑赢社零增速。
以上海青浦区为例，数据显示，2024年国庆期间青浦区累计实现销售5.3亿元，同比增长0.8%。其中，蟠龙天地假期期间累计吸引客流64.8万人次，居各商圈首位。
2024国庆黄金周的全国消费市场活力十足。据了解，武汉天地国庆假期七天总客流93.6万人次，日均客流13.4万人次；总销售额6118万元，日均销售额874万元。
此外，由凯德虹口商业中心B2层约6700平方米空间改造而成的STAR GOURMET南洋美食街，十一黄金周期间，日均客流量达10万，整体客流同比上升15%，销售额同比上涨25%。
这一年，全国大型商场持续“上新”。位于宁波的新世界THE PARK by K11 Select购物艺术中心、位于北京的海淀大悦城和“JK FUN”商城、位于长沙的华润置地长沙万象城、位于上海的川沙九六广场和GATE M西岸梦中心等，都于2024年相继开门迎客。
商业地产活跃，老牌港资房企甚至于2024年宣布要退出住宅开发，转而专注于亚洲核心城市的综合商业地产开发。香港置地表示，新策略的核心是提升公司资本回收效率，并提供多元的收入来源，从而为股东带来更稳定的回报。
不过，在经济基本面未完全改善的前提下，2024年不少商场也面临整体空置率提高、平均租金下行、招商难度倍增的难题，行业内卷加剧。新的一年，各家企业仍需要不断创新求变，激发消费活力。
保交楼仍是重中之重
2024年，各大房企在行业“止跌回稳”前进，同时坚守初心，继续把保交付作为其重要任务。
在2024年12月24日至25日召开的全国住房城乡建设工作会议指出，2024年持续打好保交房攻坚战，已交付住房338万套，完成既定目标。
近日，房企们也陆续披露了各自交付成绩，包括龙湖集团、绿地集团、金科股份、旭辉集团、卓越集团、新希望地产等房企，均在2024年实现了不错的交付成绩。
界面新闻获悉，2024年，融创在全国84个城市的186个项目实现交付17万套，包括北京学府壹号院、西安融创曲江印、南京滨江ONE、武汉融创公园大观等项目。这三年来，融创累计已实现交付超66.8万套。
2024年，是各家房企步入全力保交付的第三个年头，旭辉于全国49城95项目交付6.2万套新房。近三年来，旭辉共实现交付27万套。其中，旭辉建管苏州首个项目和悦塘前雅院于2024年12月27日迎来正式交付。
过去一年，龙湖在全国43个城市的120余个项目，共完成了约10万套房源如期交付，其中，有20%的项目实现提前一个月以上交付。
“预计全年交付超18万套。”万科内部人士也告诉界面新闻，2024年公司持续提升交付质量，截至三季度末，共如期交付超11万套房源。
12月31日，新城控股董事长王晓松公开表示，2024年全年公司累计交付住宅超10万套。
1月2日晚间，远洋集团官微披露，2024年全年，远洋集团在天津、上海、苏州、厦门、济南、郑州、广州等全国40个城市交付住宅4.18万套。
1月3日，据佳兆业集团控股官微披露，2024年，佳兆业在深圳、广州、北京、重庆、佛山、洛阳等多个城市，累计交付25个项目，共超万套房源。
金科也对外宣布，2024年1-12月，金科全年交付总面积1205万平方米，交付总量7.242万套。“自2022年保交楼工作开展以来，金科累计交付总面积4631万平方米，交付总量约30.03万套。”
央企中建壹品相关人士告诉界面新闻，2024年中建壹品如期交付近万套房源，交付面积约83万平方米，较2023年有所减少。
“保交付”是近几年房地产行业的关键词。
2022年7月28日，中共中央政治局会议首提“保交楼”工作，住房交付成为稳民生的重要工作。在政策指导下，2023年成为房地产行业的交付大年，当年交付规模超300万套。
“现在交付洪峰已经过了。”一名房企内部人士告诉界面新闻，2024年大多数开发商的交付数量较2023年有所减少。“销售到交付一般2-3年的周期，2020-2021年是销售顶峰，所以住房基本要在2022-2023年交付。”
在其看来，大部分房企接下来的交付压力会减轻。“首先，本身没那么多房源要交，其次，2025年要交的房源基本是2022年之后销售的，商品房预售资金管理严格，都是项目制封闭式管理。”
据了解，其所在的公司接下来每年大概只有2万-3万套的房源需要交付，对比2024年的交付量减少了一半以上。
不过，在某央企开发商人士看来，交付压力每年都会有，但央企在交付这一块势必是要全力保障的。“主要是行业压力还在。”
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