丁祖昱：2024年住房总需求趋稳，预计今年上半年止跌基本完成

2024年12月31日，在“丁祖昱评楼市2025年度发布会”上，克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱表示，政策端从2021年开始出现转向，至2024年9月26日政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，成为本轮中国房地产重要的转折点，2024年12月政治局会议和中央经济工作会议强调“稳住楼市股市”。

宏观数据来看，行业仍面临较大压力，主要体现在行业销售、投资、新开工三个方面，2024年行业销售规模将降至10亿平方米以下，房地产开发投资回到了2016年，全年同比或将达到11%，新开工面积预计为7.4亿平方米，回到2006年的水平。

不过，丁祖昱也给出了“止跌回稳”的好消息。

一手房市场来看，百城新房成交面积和成交金额分别为2.4亿平方米、4.7万亿元，同比降幅达到24%和23%。丁祖昱分析指出，在一系列“止跌回稳”的政策作用下，百城新房成交2024年四季度止跌，成交面积创2023年下半年以来新高。其中，成都新房销售面积突破1400万平方米，上海新房成交金额突破5000亿元，分列销售面积和销售金额榜首。另外，深圳新房成交金额同比正增长，同比增长28%。

二手房成交创历史新高，30个重点城市二手房成交面积达到2.3亿平方米，2024年四季度二手房成交面积达到2021年以来月度次高。同时，一二手房市场份额开始逆转。成都和上海表现最好，其中成都二手房成交面积最高，超过2200万平方米，上海二手房成交金额接近7500亿元，居百城之首。

从一二手住房需求总量来看，丁祖昱表示，2024年住房总需求规模趋稳。表现在数据层面，2024年重点30城一二手成交总量为3.7亿平方米，同比微降8%。一线城市一二手房成交面积同比正增7%。分城市来看，深圳、大连、长沙、上海、北京、福州等6个城市一二手房成交面积实现正增长，其中深圳涨幅45%居首位。

从房价来看，丁祖昱判断认为，整体房价回调，一手房价回到2019年，二手房价回到2017年，部分二手房价格回调显著，不过房价在2024年四季度已有企稳态势，部分项目四季度量价企稳。

高端住宅成交放量，总价3000万元以上高端住宅成交同比大增，总价亿元以上高端住宅新房成交了77套，同比倍增141%，其中上海总价3000万元以上一二手高端住宅成交占比达62%和43%。

预判2025年楼市走向，丁祖昱判断认为：“2025年政策发力点应是‘保主体’”，全面取消限制性购房措施、收购房企存量闲置土地、收购存量商品房作保障性住房将成为未来政策重点实施方向，“良币驱逐劣币”成为趋势，房企将回到持续健康运营轨道。另外，存量土地回购将是推动房地产止跌回稳的核心引擎。

在丁祖昱看来，房地产市场预计将在2025年上半年基本完成止跌，具体来看，一二手房成交总量在2025年一季度或下降两成左右，但同比仍上升四成；2025年一二季度70城将有过半数城市房价止跌，同时，明年一二季度房地产开发投资累计同比增速有望持平。