大乌龙！洪某某出价4.46亿元竞拍土地，结果不符合“拿地条件”！5000多万元保证金能否拿回？

The following article is from 每经房产 Author 包晶晶

11 月 20 日的杭州土拍，一位神秘 " 自然人 " 以总价 4.46 亿元、溢价 64.55% 拿下了下沙一宗低密宅地。

溢价率新高、" 自然人 "、低密度宅地，在这些关键词的烘托下，连滨江集团经过 49 轮竞价，以总价 39.5 亿元拿下的奥体单价地王，都不香了。

但这次摘地很快被喊停了，不仅 5423 万元保证金打了水漂，这位 " 自然人 " 可能还要承担相应的经济和法律责任。

11 月 27 日，《每日经济新闻》记者拨通了杭州市规划和自然资源局、杭州市公共资源交易中心的咨询电话，一位工作人员表示：" 自然人不能参拍杭州市的住宅用地。这块地后续是否重新挂牌要等通知。"

大乌龙！洪某某出价4.46亿元竞拍土地，结果不符合“拿地条件”！5000多万元保证金能否拿回？

图源｜浙江省自然资源网上交易中心

溢价率近 65%

结果不符合 " 拿地条件 "

位于杭州市钱塘区的下沙单元 QT010110-16 地块，出让土地面积 13811 平方米，用途为二类城镇住宅（设配套公建）用地，出让地上总建筑面积不大于 17954.3 平方米。

本次挂牌地块实行自由竞价，按照 " 价高者得 " 的原则确定竞得人，竞买人可在满足增价幅度即每次增价不低于 500 万元（报价应为万元整数）的条件下进行多次报价。

据中指研究院梳理，该地块是区域的第二宗低密宅地，且规模较小，与前期项目存在较大差异性。土拍当天，经过 35 轮竞价，" 自然人 " 洪某某以总价 4.46 亿元竞得，成交楼面价 24847 元 / 平方米，溢价率达 64.55% 新高。

图源｜浙江省自然资源网上交易中心

中指研究院华东大区常务副总高院生透露：" 经多方了解，这位‘自然人’是不符合杭州土拍拿地条件的，而审核是在竞拍结束后进行的，所以出现了这次情况。早期郊区个别地块有自然人拿地情况，比如 2019 年的临安区於潜镇区 05-22 地块，但这次下沙地块公告的竞买资格要求中没有包括自然人。"

从下沙区域目前在售的多个新房项目来看，房价差异较大。比如，金沙湖板块的沐晴川府均价 30650 元 / 平方米，更早开盘的杭臻源筑均价 37500 元 / 平方米。二手房方面，金沙湖区域挂牌出售的 5 年内次新房，价格在 35000 元～43300 元 / 平方米，一二手房价格仍然有倒挂空间。

5000 多万元保证金打水漂

" 自然人 " 洪礼昌为何能够成功参与竞买，并成为 " 竞得入选人 "？

每经记者注意到，在该宗地块的《出让须知》中有一条说明：国有建设用地使用权网上挂牌出让采取资格后审方式，即先竞买，后审查资格。

而就在这一 " 资格审查 " 之后的几天，" 自然人 " 竞得的下沙单元 QT010110-16 地块被更新为 " 该资源未成交 "。

对于自然人身份参与杭州市土地竞拍，《出让须知》注明：" 中华人民共和国境内外具备房地产开发资质的法人、其他组织可参加地块国有建设用地使用权挂牌出让活动（联合竞买的竞买各方均应具备）。"

图源｜浙江省自然资源网上交易中心

每经记者注意到，在资格审核过程中，" 房地产开发资质证明材料（提供由建设行政管理部门颁发的在有效期内的《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》）" 是 12 项审核材料中必不可少的一份资质证明。

而这次的 " 自然人 "，本身也不符合这一资质的获取要求。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对每经记者表示，虽然从《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条规定看，境内外公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照条例规定取得土地使用权，进行开发、利用、经营。各地的实践来看，部分城市也开始关注到此类新现象，积极做政策思考和研究。但根据这次的《出让须知》，自然人拿地本身就不符合地块相关要求。

如果竞得入选人不符合资格，是否可以退还保证金？

根据出让文件，不具备资格即视为违约，出让人有权取消竞得入选人的竞得资格，竞买保证金不予退还（使用保函参加竞买的，要求兑付保函），出让人有权对该国有建设用地使用权另行出让。