35万首付在北京买房，北漂抄底「超级老破小」

35 万首付，" 抄底 " 超级老破小

不结婚不养娃不买房的 " 三不青年 "，最近开始买房了。

首付 35 万，月供 3400 元，90 后河北女孩橙子在北京古城附近买了一套总价 105 万的房子。

那是一栋建于 1958 年的老破小，还有 4 年就满 70 年产权了，建筑面积仅 26.6 平米，一室 0 厅，厕所还是蹲坑。

但是这些都不重要，因为从此她在北京有家了。

决定买房时，橙子在北京只看了这一套就决定要买下来了，卧室和厨房朝南，方方正正的小房子，" 我一进去就能大概想象到我未来要把它改造成什么样子。"

晚上下班后她去跟房东谈价格，做好谈到下半夜的准备。幸运的是，他们只谈了半小时就成交了，从 126 万谈到 105 万，十分钟签好了合同。

在她眼里，这套 " 超级老破小 " 房龄虽然老，但是周边的配套很全，楼下就是快递驿站和水站，小区门口开着一家盒马奥莱卖场，物价长期打六七折。更重要的是，从小区走路 5 分钟就能到达一号线始发站古城地铁站，这对于在国贸上班的她通勤极其方便。

橙子新房的户型图 @橙子酱 in 北京有个 20 平小家

作为北漂，橙子的月收入稳定在 1 万多，在北京买房这件事对她曾是个奢望。但是今年以来，北京房价政策的调整给了她 " 上车 " 的机会。

从去年下半年开始，北京持续发布了多项措施稳定房价，对房地产市场进行渐进式 " 松绑 "，包括首付比例下调、降低存量房贷利率、调减非京籍家庭购房社保或个税缴费年限等。截至目前，北京市的首套住宅首付比例已经降至 15%，首套住宅商贷利率调整下限至 3.15%，非京籍家庭购房社保满 5 年改为满 2 年等。

楼市 " 上车 " 门槛一降再降，房价也在持续下行，这也是促使她考虑在北京买房的重要原因。橙子成交的这套小房子，同户型在 2019 年的成交价是 150 万，如今已经降到 100 万出头，她算了算手上的存款和可负担的月供，感觉抄底的时候到了。

麦田房产一门店经理李珈在北京从事房产中介多年，据他了解，北京 " 老破小 " 房价普遍降幅在 20-30％左右，之前 300 万总价以内的房子比较少，经过此次房价调整，300 万以内总价已经比较普遍，也出现了不少 200 万以内的房子，虽然房源一般，但对普通人而言，也算 " 够得上 "。

橙子的 20 平米小家

31 岁的小姚也是此次楼市 " 解绑 " 的受益者。5 年前，硕士毕业的小姚顺利入职北京一家国企。从参加工作的第一天起，他就把链家 APP 下载到了手机上，隔段时间就看看房价走势，评估一下自己离买房这个目标有多远，他给自己定了一个期限，5 年内要在北京买一套属于自己的房子。

买房前，身边所有人都劝他 " 再等等 "。但是，北漂 12 年一共搬了 20 次家，他把这些声音全部屏蔽了，一个字都没听进去，" 我一定要买。"

今年 8 月，他开始 " 特种兵式 " 看房，14 天内看完了 63 套房子。最终他掏空积蓄，还跟朋友借了 20 万，凑了 44 万，以 2 成首付比例，在十里堡入手了一套总价 244 万、60 平的顶层老破小，交定金的时候，他的手都在抖，" 不敢相信我买房了。"

过户那天，他花了 65 元给自己买了一束向日葵，这是他人生第一次收到花，自己送给自己。他还发了一条朋友圈，没有屏蔽任何人，他写道：算是把破烂不堪的自己一点一点拼凑起来了。

这条朋友圈收获了他朋友圈有史以来最多的赞。

" 家 " 的执念

每一个决定买房的年轻人背后都有一个心酸的租房故事。

小姚对房子有着特殊的执念。他出生在一个单亲家庭，从小跟着妈妈四处奔波，妈妈去哪打工，他就跟着去哪上学，在他的记忆里，他和妈妈一直在不停地搬家，自己从未在一个地方停留超过 10 年。

别人问他是哪里人，他也不知道自己到底算哪里人。因为总当 " 外地人 "，不会说本地方言，他在学校遭遇过校园霸凌。

高中时，他和母亲租住在同学家的阁楼上，蝙蝠经常在家里飞来飞去，一个人害怕极了。夏天的阁楼闷热难耐，室温高达 40 度，为了降温，他把脚泡在水桶里写作业，就这样，他从安徽的小城考到了北京的一所重点大学。

小姚的买房日记 @姚哥就爱摇

" 年轻的时候不觉得搬家是个负担，" 最近在房山买房的李文还记得十年前刚到北京的时候，正是冬天里的凌晨 3 点，天寒地冻，但她觉得未来的一切都是崭新的。

她一个人租住在 200 块钱的半地下室，一张小床，一张小桌子，再塞个行李箱，把 5 平米的房间塞得满满当当的。

但是，北漂十年，搬家十次。每搬一次家，" 漂泊感就越重。" 今年，她看到北京的房价和首付比例都在下降，一点一点，降到自己能 " 够得着 " 的位置，算了一下手里的钱，" 差不多了。"

谈价的时候，她跟房东坦言一个人还贷的压力大，" 你再给让点，" 就这样一点一点磨，降了 10 万后，她凑了不到 50 万，贷款 80 万买到一套总价 125 万的房子。

" 家 " 的概念，在单身女性身上还有着更复杂的解读。

30 岁的刘小小今年 7 月在北京房山区入手一套总价 125 万的老破小。在她看来，一个女性，不管是单身还是已婚，只要房子不属于你，你就没有家，你的娘家不是家，你的婆家也不是家。

刘小小从 19 岁就离家打工，如今在北京已经漂了 12 年。每年过年，她抬头望着万家灯火感慨：为什么家家户户张灯结彩，只有她过年还要回父母和弟弟家。

回家就面临着催婚，这是每一个大龄女青年都难以回避的命题。" 虽然我也有自己的房间，但找什么东西都找不到，感觉自己像个外人。"

今年房价和首付比例以及利率都在下降，她渐渐有了在房山买房的念头。颇有些传奇的是，刘小小看好的这套老破小，上一任业主恰好是一个八十多岁的独居老太太。老太太年轻的时候跟丈夫离了婚，独自将女儿抚养长大。"当时有另一个卖家出价比我高 10 万，" 但是老太太没卖，不知是否是出于对单身女性的身份认同，老太太最终把房子低价卖给了刘小小。

单身女性买房的比例的确在增长。58 同城和安居客发布的《2024 女性置业调查报告》显示，在参与调研的女性购房中，未婚女性已购房的占比已达 61.6%，且女性独立购房的比例在上升。

没有 6 个钱包，只能掏空自己

眼下，单身年轻人买房的趋势或许刚刚开始。

近日，民政部公布的数据显示，今年前三季度，全国结婚登记 474.7 万对，较去年同期减少 94.3 万对，2024 年将大概率延续结婚人数递减的态势。另一边，2024 年上半年新生儿出生数量仅 433 万，尚且不到 500 万。

这意味着 " 一人一屋一猫 " 的趋势或将持续很久。" 一个人还房贷 "，也成了单身年轻人买房的普遍现象。

与过往以结婚为目的的购房需求不同，他们作为独立个体购房自住。失去伴侣和父母的支撑，也就没有 "6 个钱包 " 了，他们只能掏空自己。

买房前，他们必须计算好手里的现金，以及未来十年甚至更长时间内能稳定支出的现金流。在不影响生活质量的前提下，算出一个首付比例和可承受的贷款总额。

橙子决定自己刷墙。

橙子每个月可承受的月供是 3000 多元，这个数字跟她现在的房租十分接近，只要能付得起首付，月供就等于交房租了。

已经在房山买房的女孩刘小小在做买房预算时算了一笔账，她的月供不能超过公积金和现在的房租共和，她从月供额度倒推出一个贷款总额，加上她能负担的首付，就是她的购房预算。

对于月薪不到 2 万的年轻人而言，他们的购房预算一般在 200 万左右。对于有通勤需求的人而言，能在市区找到一套总价 200 万以内户型方正、满足基本生活需求的房子并不容易。

橙子在网上看到太多奇奇怪怪的户型，" 各种棱角的，还不是等边的，进去都要迷路了。"

作为单身女孩买房，她们还需要格外留意安全问题。刘小小每到一个小区，先看这个小区有没有摄像头，再打听一下小区住户的背景如何。

幸运的是，房价下探给了他们更多的选择。仅链家 APP 能检索到的位于北京城六区 200 万以内的住宅就有 2000 多套，如果扩大到五环外，他们的选择显然会更多，仅房山、顺义、大兴、通州四区就集中了超 7000 套总价低于 200 万的普通住宅。

小姚在看房的时候，从大兴的新宫、丰台丽泽、一直看到双井、团结湖等等这些在他以前 " 从来不敢想的地方 "。

看房过程中，小姚把所有看过的房子都汇总成一个 Excel 表格，分别列出房子的位置、地段、价格、优缺点，逐一对比。

最多的时候，他一天看了 10 套房子，看房的心态从 " 看什么都好 "，到 " 哪哪都是缺点 "，为了确认顶层的老破小会不会漏雨，他专门找了一个下雨天去看房，直到确认不漏雨才定下来，" 就是它了。"

当他拿到房产证的时候，他 " 像摸彩票一样 " 抚摸着红色的硬壳封面，看着房产证上的 " 单独所有 "，小姚突然意识到自己终于有了一个地理意义上的 " 家 "。

万家灯火，从此也有自己的一盏了。

2 成首付 " 上车 " 后

在买房以前，小姚从未想象过，30 岁后迎来的另一段成长的契机，是由一个房子带来的。

他买房的首付仅 2 成，且首付有欠债，他不仅要还 7200 元的月供，同时还需要考虑偿还欠债。月供占到他月收入的 40%，" 压力非常大。"

他开始全面缩减开支。以前一顿外卖三四十，现在换成了美团的拼好饭，12.9 元就可以买到一份麻辣香锅盖饭。点外卖的时候必须得用神券 " 膨胀 " 一下，" 我现在最不喜欢听的一句话就是‘神券不膨胀’，必须膨胀。"

小姚的户型设计草稿

盒马每天晚上 9 点以后有食品买一赠一或买一赠二，" 我必须狠狠蹲点拿下，" 为了抢到打折的食物，他特意加了面点区柜员的微信，叮嘱对方每天务必把打折的食物留出一份给他。

他的抠门连身边的朋友都察觉到了。室友问他，" 自从买房后怎么见天就看到你往回捡破烂？"

" 这哪是破烂，都是值钱的东西！" 小姚不忿地反驳道。

房贷重塑了小姚的消费观。他开始对物价敏感，关心政府补贴，对自己的金钱有更明确的掌控感。

没买房的时候，他每天都会点一杯星巴克，在朋友圈里玩抽象，" 每天一杯星巴克，不为什么，只是自己的生活习惯而已。"

买房后，星巴克悄悄降级成了瑞幸。瑞幸涨价后，他立马换成了 9.9 元的库迪。甚至有朋友建议他，把星巴克的杯子留着，以后每天往里倒咖啡就行，这样抽象还能玩得动。

被房贷改变消费观的不仅是小姚，还有刘小小。买房后，她每月需要还 6000 多元的房贷。为了防止自己乱花钱，她学会了记账。有一段时间，她曾陷入过焦虑，当时公司正在裁员，她很怕公司裁到自己。

也许，大数据都感受到了她的紧张。小红书经常给她推送 "30 块钱一杯奶茶＝一盒鸡蛋 " 的帖子。于是，她戒掉了每天一杯的奶茶。

刘小小还是 " 李佳琦女孩 "，经常买两三千的衣服化妆品，她购物很少看价格，双十一必须凑到 7000 的满减活动，把所有额度的消费券都用完。

买房后，她已经有好几个月没给自己买衣服了。刚刚过去的双十一，她只给新家添置了大件的家具和电器，本来打算买一件羽绒服的，但是看看价格，一件衣服快赶上一个月房贷了，果断放弃。

对于买房的单身北漂而言，压缩开支还不是最痛苦的，最痛苦的是装修阶段。老破小的装修堪比开盲盒，你永远不知道下一个问题会出在哪。

小姚的老破小，开工即投诉。因为房子年代太久，拆除的过程中震了楼下住户一屋子灰，楼下大姐怒了，他立马连滚带爬地跑去道歉。

繁琐的装修过程让刘小小满脸长痘，月经不调。装修的钱也是自己的积蓄，她甚至萌生了能不能找个男朋友帮她盯着先把房子装完的念头。

刘小小见证了老破小的蜕变。

但是有时候，改造老破小带来的情绪价值远比实用性更重要。人人都有豪宅梦，但并不是人人都买得起豪宅。在橙子眼里，20 平米的老破小，也可以是一个女孩的城堡。

橙子的卧室虽然只有 13 平米，完全没必要做隔断，但她依然花 4200 做了一个法式隔断窗。她打算给自己打造一个室内小花园，自己刷墙改造，" 主打一个没苦硬吃。"

但是这个过程满足了她对一个私人空间的支配感。她说，未来的自己要过一种 " 不靠男人，不靠原生家庭，自己在独立王国与世隔绝的生活。"

高杠杆 " 上车 " 的北漂，都在适应新的生活处境。小姚是个极爱热闹的人，童年经历让他时常缺乏安全感，从小到大身边总围着一群人，从未一个人独处过，" 现在一想到我要自己一个人搬进一个房子里，我就会感觉特别恐惧。"

装修时，设计师问询他想要什么风格。他果断拒绝了原木风和极简风，" 很像住酒店，我受不了寂寞的感觉。" 小姚打算把家设计成中古风，把家里塞得满满当当的。

对于单身买房的北漂，婚姻一直是悬在心上的一件大事。在后浪研究所的访问中，30＋的年纪，几乎没有人能逃过父母的催婚。哪怕买房也无法抚平上一辈的婚育焦虑。小姚的母亲一直希望他能有一个 " 完整的家 "，哪怕不幸福，吵吵闹闹也能过得去。

面对父母的婚育焦虑和快速流转的都市节奏，一套房子反而成了单身北漂短暂的 " 避难所 "。

橙子所在的公司大楼对面就是高耸入云的中国尊。但是她对国贸的繁华无暇他顾，下班后的她匆匆汇入人流，步行十分钟就可以到达国贸地铁站，乘坐一号线以后，只要在地下穿行 40 分钟，就可以到达五环外那个 20 平米的独立王国。

那里是另一个北京。

（文中部分受访者为化名）