陷入诉争的宝景小区，更换运管团队后已更名为良智海景大酒店。 本文图均为 澎湃新闻记者 谢寅宗 图
立冬后，诸多“候鸟族”奔赴温暖如春的海南开启过冬模式。然而，在海口宝景度假花园（以下简称：宝景小区）购买酒店公寓的不少“候鸟族”却遇上糟心事，他们不得不和小区房开公司以及拟对酒店公寓进行委托经营管理的公司对簿公堂。
业主称，新的团队接管宝景小区后，将绿地毁坏，铺上地砖后变成停车场。
宝景小区业委成员那娟（化名）11月13日告诉澎湃新闻（www.thepaper.cn），宝景小区是海南宝景房地产开发有限公司（以下简称：宝景房开公司）开发的酒店式公寓，2007年取得预售许可证后销给全国各地的购房者。业主们接房后按合同约定，将房产托管给宝景房开公司安排的海南金色阳光温泉度假酒店有限公司（以下简称：金色阳光公司），委托经营管理分三期、12年，租期截至2022年12月31日。 因为金色阳光公司经营状况不理想，业主们12年里分红较低。宝景房开公司欲再签12年托管合同时，331户业主大多未同意。在合同到期前的2022年12月5日，宝景房开公司与莱吉威尔（海南）投资有限责任公司（以下简称：莱吉威尔公司）、海南展会酒店管理有限公司（以下简称：海南展会公司）签订《海口宝景度假花园项目租赁合同》（以下简称：《租赁合同》），其中约定：宝景房开公司将宝景小区项目土地使用权和公共服务房产、地上附着物、构筑物、地下室、停车场、园林、泳池等出租给莱吉威尔公司；而后，宝景小区项目又被转租给海南良智酒店管理有限公司（以下简称：海南良智公司）管理。
那娟说，因未经业主同意且没有合法手续，海南展会公司、海南良智公司等就违法在宝景小区内乱砍、乱拆、乱建，且多数业主不认可《租赁合同》。他们已向秀英区法院提起集体诉讼，请求法院确认《租赁合同》无效。法院已在今年9月下旬就本案开过一次庭。
目前经营管理宝景小区的海南良智公司工作人员也表示，他们也在等待法院的判决结果。
购买酒店公寓后托管12年收益甚微
宝景小区坐落在风景优美的海口市西海岸边，与海口国际会展中心二期展馆一墙之隔。
诉讼资料显示，宝景房开公司2005年以出让方式取得宝景小区地块的土地使用权，土地规划用途为旅馆业用地。
在取得土地后，宝景房开公司在该地块建设了宝景小区酒店式公寓。2007年取得商品房预售许可证后，宝景房开公司陆续将宝景小区的房屋出售给全国各地的业主，双方签订了商品房买卖合同。
购房合同约定，大堂等部位属业主共有。
那娟告诉澎湃新闻，购房的业主来自全国各地甚至有居住在国外的，常年都不在海口。所以在交房后，业主们都按售楼合同约定，将购买的酒店式公寓房产统一托管宝景房开公司安排的金色阳光公司经营管理。托管模式分积分模式、“分红+积分”模式和完全自住型三种。
工商资料显示，金色阳光公司其实是宝景房开公司的控股子公司。宝景房开公司的大股东为占股80%的陕西海盟投资股份有限公司（以下简称：陕西海盟公司），其余股东为燕虎、燕海、杨立山、海南万瑞达旅业投资管理有限公司。金色阳光公司则由宝景房开公司占股60%、陕西海盟公司持股40%。
“绝大部分分红模式的业主在12年托管期里没有或收到很少的收益，开发商承诺的分红、维修翻新等也不兑现。”另有业主告诉澎湃新闻，2013年春节时第一个托管期快结束时，业主们就曾因为这些因素维权，因业主们分散各地，未能取得效果。
那娟说，由于金色阳光公司经营管理不理想，宝景小区也因金色阳光公司管理不善导致建筑主体被随意改建、违建搭建等情况严重，不少业主对金色阳光公司都有意见。在这种情况下，宝景房开公司却谋划着将宝景小区打包给其他公司经营。
目前负责宝景小区运营的海南良智公司现场负责人也表示，宝景小区此前运营的效果一直不是特别理想，更换过几家运营团队，有一些亏损。
2022年12月5日，未经业主同意，宝景房开公司与莱吉威尔公司、海南展会公司签订租赁合同，将宝景小区公共区域打包出租。
未经业主同意，房开商将小区公区打包出租
那娟说，2022年底第三期委托经营合同即将到期时，宝景房开公司拟将宝景小区交海南展会酒店管理有限公司进行出租托管经营。
工商资料显示，海南展会公司成立于2022年1月12日，注册资本1000万元，由莱吉威尔（海南）投资有限责任公司100%控股。成立时，海南展会公司的法定代表人为宝景房开公司股东燕海，其占股50%。2023年2月7日，燕海将股份全部转让给莱吉威尔公司，法定代表人也变更为梁崇炜，刘茜任海南展会公司监事。
莱吉威尔公司工商资料则显示，该司成立于2022年12月1日，股东为夏开明、刘茜、梁崇炜、丁玉华4人，分别持股40%、30%、20%和10%。
宝景房开公司一离职员工告诉澎湃新闻，燕海和燕虎是宝景房开公司的实控人，刘茜是他们的合作伙伴。
但该说法尚未得到宝景房开公司方面回应。
“由于海南展会公司在2022年年底接管小区，并以升级改造为名大量砍伐宝景小区绿植、破拆小区大堂和门楼。”那娟说，业主们为维护权益，2022年年底筹备业委会，最终在2023年9月12日正式成立首届业委会。在业委会不断追问海南展会公司出具其施工合法性后，海南展会公司2023年9月26日向业委会提供了宝景房开公司与海南展会公司、莱吉威尔公司签订的《海南宝景度假花园项目租赁合同》，但该《租赁合同》不完整，缺少关键的一页信息。
澎湃新闻从这份残缺的《租赁合同》了解到，该合同是宝景房开公司与海南展会公司、莱吉威尔公司在2022年12月5日签订。
《租赁合同》约定，宝景房开公司是宝景小区的所有权人，同意将该合同租赁物出租给莱吉威尔公司。其中，宝景小区所有租赁物包括所有已取得不动产权证部分及其他未取得的公共服务物业（不包含酒店公寓）。具体为宝景房开公司名下位于宝景小区项目土地使用权和公共服务房产、地上附着物、构筑物、地下室、停车场、园林、泳池、温泉配套设备设施等。
合同还约定，作为乙方的莱吉威尔公司可对合同租赁物更新改造添附，并享有改造添附部分的所有权。租赁期间，莱吉威尔公司可对租赁物部分转租第三方经营，但不能整体转让经营权。
“这份《租赁合同》签订时，作为宝景小区的业主，名义上的主人，我们全然不知道。”那娟说，他们很惊讶宝景房开公司背着业主就将小区公共区域的经营管理进行出租的行为。
宝景小区一位律师业主向澎湃新闻表示，他们与宝景房开公司原本的托管协议已经结束，业主有自行选择的权利，宝景房开公司无权将宝景小区公共区域的经营管理进行出租。
酒店公寓被再度转租给疑似关联公司
那娟说，海南展会公司接管宝景小区后，再度要求和业主们签订托管合同。合同分租赁模式、积分模式和“分红+积分”模式。租赁模式租期分3年和8年，3年期起的，租金2.5万元/每年，装修款由业主承担，海南展会公司验收后付租金；8年期由海南展会公司承担装修费，每年给业主1.2万—2.2万元租金（根据房型大小）。
积分模式和“分红+积分”模式的托管期一次性签12年，均按四星级酒店的标准进行装修，单间的装修款为12万—15万元，两房、三房装修金额还需增加。如果业主提前解约需承担装修费用。
“对于海南展会公司提供的模式，不少业主都难以接受。”那娟说，多数业主对此都比较犹豫。
然而，在业主们还在对合同犹豫不决时，宝景小区又被转租给海南良智酒店管理有限公司经营管理，但托管合同还是与海南展会公司签订。
工商资料显示，海南良智公司2023年5月8日成立，注册资本100万元。2024年3月4日，海南天喜福缘置业有限公司成为该司股东，占股20%。天喜福缘置业公司则是由莱吉威尔公司股东刘茜100%控股。这也表明，海南良智公司和莱吉威尔公司存在一定关联。
海南良智公司宝景小区现场负责人张先生告诉澎湃新闻，他们公司是在2023年将这个项目接手过来的，接手时签了167户业主。
因莱吉威尔公司、海南展会公司的注册地都在宝景小区，澎湃新闻试图联系这两家公司时，张先生表示“有什么事问我就可以了”。对于莱吉威尔公司和海南展会公司如何将项目转租给海南良智公司，张先生表示，这些问题可以等待法律途径的结果。
长流镇政府答复称，宝景小区的施工未取得施工许可。
曾向多部门反映，已起诉请求判决《租赁合同》无效
“海南展会公司进场后，就对小区乱砍、乱拆、乱建。”那娟说，业委会成立后，他们就着手调查小区的情况。2023年10月左右，他们调查确定海南展会公司未经业主同意就开始施工的区域是法定归属于全体业主的小区公共区域，并且存在非法施工的嫌疑。于是，业委会也向相关职能部门举报。
综合执法部门对海南展会公司下达责令停工通知书
证据材料显示，接到宝景小区业委会的举报后，海口市综合执法局秀英分局曾在2023年11月7日介入调查，经调查，宝景小区未取得相关审批手续，属擅自开工建设，并责令海南展会公司停止违法行为。
秀英区长流镇政府同年11月8日接到反映后 ，会同秀英区综合行政执法局、园林局、住建局于12月15日下午到现场核实。
宝景小区树木被砍伐后，秀英区园林局对施工单位作出行政处罚。
经现场核实和走访调查，上述部门了解到，宝景小区共有331户业主，其中约180户业主的房子已全权委托给海南展会公司管理。在接手管理后，海南展会公司对宝景小区公共绿化进行升级改造，但未召开业主大会进行投票。业委会成立后，海南展会公司也未经业委会同意和授权，擅自引入公司对小区公共绿化进行施工改造。
经秀英区园林局确认，海南展会公司未办理伐移树木的手续就对宝景小区内的公共绿化部分树木进行破坏。经核实，被砍伐的树木有26株，总价值18150元。负责绿化改造的公司也被处罚9万余元。
由于对调查结果不服，宝景小区业委会2024年3月21日向长流镇政府提起信访。长流镇政府是年5月8日答复称，经核实，截至2024年5月7日，已跟海南展会公司签约的业主数为131户。同时，经调查，宝景小区的建设单位未取得施工许可审批，已下达《行政处罚告知书》，待走完程序后依法处置。
海口市资规局曾答复宝景小区业主称，大堂、游泳池属业主共有，业主们起诉后，该答复函被海口市资规局发函作废。
此外，宝景小区业委会还向海口市自然资源和规划局请示“宝景小区规划范围内大堂、游泳池是否属于业主共有”。海口市资规局经查询后，2023年11月 27日答复称，“根据《民法典》第二百七十四条‘建筑区划内的道路、绿地等场所和设施属于业主共有财产。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有’的规定，大堂、游泳池属于业主共有”。
基于调查的结果和职能部门的答复，宝景小区200多名业主决定维权。因为部分业主在国外或年龄太大的原因，最终有64名业主集体向秀英区法院起诉宝景房开公司、莱吉威尔公司和海南展会公司。
宝景小区一案代理律师在起诉状中表示，宝景房开公司未经小区业主大会决议同意出租宝景小区公共部分的行为因违反强制性法律规定，属于无效行为，其与莱吉威尔公司、海南展会公司签订的《租赁合同》应属无效。
海南良智公司虽非案涉《租赁合同》主体，但其实施了对小区公共部分拆除施工的行为，为便于人民法院查明本案事实，业主们将其列为本案第三人。
据此，宝景小区的业主请求法院判决确认《租赁合同》无效。
但在案件开庭前夕，海口市资规局于2024年8月7日发函作废有关“大堂、游泳池属于业主共有”的答复函，并称“经查询不动产系统，宝景小区规划范围内大堂、游泳池等未查询到产权登记信息，未产权登记的部分该局无法对其权属进行认定。宝景房开公司来函提及该司与业主签订的《商品房买卖合同》及补充协议对上述部分已有约定……若宝景房开公司与业主双方协商无法达成一致，建议通过司法途径解决”。
澎湃新闻查询业主提供的《商品房买卖合同法》及补充协议发现，业主们的购房合同至少有两种版本，其中一个版本在补充协议中约定“除合同另有规定外，凡未进行建筑面积分摊的房屋和配套设施的产权归出卖人”。另一版本则在“关于物业管理区域共用部位有关事项的约定”明确规定，“大堂等公共通行部分……”归业主共有。
代理此案的律师告诉澎湃新闻，今年9月下旬，秀英区法院第一次开庭审理此案，由于《租赁合同》不完整，他请求法庭要求对方提供完整的《租赁合同》以便查清事实，目前案件还在审理中。
海南良智公司宝景小区现场负责人张先生告诉澎湃新闻，现在双方各执一词，他们也在等待法院的判决结果。
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