本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽，题图来自：视觉中国
文章摘要
十月上海二手房市场成交亮眼，政策影响显著。
• 成交超 2 万套，政策效应显现
• 刚改及改善需求提升
• 市场节律与信心博弈反映需求
有段时间没说二手了，其实蛮可惜，新政后变化最大的应该就是二手。
刚刚结束的这个十月里我亲眼看到很多迹象：二手豪宅热度高了、二手房单日网签破千了、二手房十月网签两万套了 ……
各种声音叨叨完，整个十月，不管出现怎样的声音，有件事是确定的：二手确实火了。
这是不管从链家的实时成交还是从网上房地产的单日网签量都可以推导出来的。
但其实，关于二手房的分析，如果只停留在过千破两万的维度，其实略微粗暴。
尤其当我看到二手房和二手住宅都会被混淆起来分析的时候，我经常有个担心，就是作为一名普通购房者，当 ta 要做出买卖决定的时候，有没有一篇文字是可以清晰客观、不带任何情绪地告诉 ta 市场正在发生什么的 ……
今天的十月二手数据可能想做的就是这样的一件事，站在这个新政首月的节点，说说十月二手和十月二手的背后。
一
首先，10 月二手住宅最后会在 2.22 万套上下。
是的，成交确实破了两万套，截至 10 月 31 日，上海二手房成交了 24376 套。
从 10 月 13 日开始，新政首月的每周六日都单日破千，哪怕是日常工作日也有多日可以做到 900 套 +，跟新政前工作日日均的 600～700 套形成鲜明对比。
背后有出行看房的便利或不便利状况，也有孩子入学需求的固定节点。
不少年份在这些月份之外还有别的波峰，那一定是当时有新政带来的新选手入场，这也意味着新政干预带来的成交潮过去后，市场始终都要回归原本节律。
所谓周期也不是什么地产大周期，就是每次新政后的市场波动。
我们在去年 9 月 1 日、12 月 14 日、今年的 1 月、5 月 27 日都有系统记录市场波动的发展，大概就是这样的波动轨迹：
这是以周为单位统计的链家转定单，当日成交数据 + 纯住宅成交，且近 3 年链家成交市占稳定在 23% 左右，近 1 年链家成交市占稳定在 25% 上下，故可以从这里看到新政后二手市场真实反馈
929 沪七条当然也不例外。截至 10 月 27 日，新政已经完整走完四周，依然行走在熟悉的周期里。
9 · 29 的后续成交走势以每周平均下降 8% 的速度递减，最终会在第 6～8 周恢复近 1 年以来的平均水平（2024 年上海链家平均每周成交 857 套）。如果将这个时间放在网签数据里，大概要再往后延迟 1～2 周。
所以市场破两万的时候就是市场要涨？市场恢复平常的时候就是市场变冷？
都不是。两万套 + 的成交是新政效果的立竿见影，后续没有两万套的时候，其实就是新政刺激周期结束，市场恢复了正常节律。
市场也会在 11 月中旬恢复正常，接着进入往年的年底淡季。
所以 2.22 万套不是要飙涨了，后续没有 2 万套也不是楼市要跌了，就这么简单。
四
十月的二手房分析结束后，我突然意识到，今年只剩两个月了。
2024 年不知不觉已经进入 11 月，回看今年的二手市场要说不感慨是假的，随着和二手市场越来越多的接触，我也越来越多地认识到市场的复杂和单纯。
月均 1.5 万套上下的二手交易市场，以套均 300 万元计算，也是 450 亿元的交易市场，这是无比庞大且流动性极强的交易市场，市场背后流动的是上海刚需和改善一户户购房家庭的真实需求。
需求的规模以及流动选择似乎是门永远无法量化的复杂动线，但同时，需求和市场之间的关系又其实单纯到只需归纳一点：无论是 1.5 万套还是 2 万套，二手房市场最终反映的其实是市场需求和信心博弈的结果。
这点是新政杠杆之外的东西，也是市场最真实的运作逻辑。
好了，十月二手告一段落，期待下 2024 年全年二手数据。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽
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