中国房地产市场已经开始筑底

二次棚改货币化安置来了？

10 月 17 日上午，国新办就介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况举行新闻发布会，涉及住建部等五部门。

" 五部门会议 " 给出了实实在在的政策，最为关键的是 " 两个增加 "：

一是通过货币化安置等方式新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造；

二是年底前将 " 白名单 " 项目信贷规模增加到 4 万亿元，以满足合理融资需求。

但资本市场却不买账，当天上午发布会还未结束，A 股龙头企业如万科 A、保利发展等直接跌停，整个地产板块跌了七八个点，带动整个大盘暴跌，港股内房股更有融创等接近 30% 的跌幅。

这说明，尽管四部门给出了还算诚恳的措施，但对比当前的地产情况，市场普遍认为不及预期。

本次发布会的第一个确定性政策是通过货币化安置等方式新增实施 100 万套城中村改造，一些媒体认为这是二次棚改货币化的开始，其实这存在着很大的误解。

从量上看，上一次棚改货币化始于 2014 年的那一轮地产去库存，当年棚改套数 470 万套，从 2015 至 2018 年，每年都执行了超过了 600 万套棚户区改造住房，哪怕是 2008 至 2014 年，2019 至 2021 年之间，每年平均也有 200 万套左右。

而此次会议的口径是，据住建部统计，仅全国 35 个大中城市待改造城中村约 170 万套，同时全国口径待改造危旧房屋共 50 万套；本次提出增量 100 万套改造目标属于条件较成熟且能通过加大政策支持力度来加速落地的项目。

意思很明显，一是数量上已经不可能像上一轮地产周期那样大水漫灌；二是城中村的改造也主要集中在大中城市，优先在 TOP30 城市里再筛选 100 万套，小城市基本上没机会了。

而且还有一个点，那就是本次主要还是危房改造，也就是我们此前强调的城市更新，不太可能是扩张新城区，不涉及开发商拍地，这也是为什么发布会后整个地产板块大跌。

当然，还是给后续政策的扩张留下了口子，住建部部长倪虹在发布会上说：" 只要前期工作做得好，我们还可以在 100 万套基础上继续加大支持力度。" 在中国人的语言习惯中，这种弹性很大的表述，本身就像 " 下次请你吃饭 " 一样是一种态度。

从方式上看，这一轮棚改货币化的方式集中在房票而非现金。

什么是房票？今年 8 月份，金山卫镇横浦村集体土地动迁，上海发出首张房票，官方媒体 "i 金山 " 在回复群众疑问时称，房票就是买房时的 " 代金券 "。

事实上这一轮房地产救市以来，各地都在使用房票来代替现金补偿，从全国范围来看，根据中指研究院不完全统计，仅今年以来，就有超 40 城出台落地 " 房票安置 " 政策。

房票相较于直接货币补偿，更有助于锁定购房需求在本地释放，对地方政府来说不至于自己发的钱跑到其他高线城市买房，同时可使用房票的项目受当地政府限制，整体对市场销售可以产生一定积极带动。

但房票相对于直接发钱到拆迁户手中弊端也是很明显的，对于有房家庭来说失去了更多跨区域选择的权利。

所以说，这 100 套棚改货币化安置更多的还是为市场 " 托底 "，目标还是 "9.24" 会议上的 " 止跌企稳 "。

4 万亿还不够！

发布会给出的第二个利好是年底前将 " 白名单 " 项目信贷规模增加到 4 万亿元，以满足合理融资需求。

这意味着中央保交楼的决心更强了。

这一轮房地产下行，造成最大的不稳定因素就是烂尾楼，因为烂尾楼关系民生，是无数家庭的心血，如果不解决好这个问题，楼市就不会真正复苏。因此，保交楼既是兜底思维，又是发展思维，因为交房既关乎民生，又事关购房信心。

" 保交楼 " 的口号已经喊了三年多了，但真正的实质性动作是 " 白名单 " 机制，即信贷资金到底能有多少到项目上。

2024 年 1 月，住建部、金融监管总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，白名单机制启动，但此后因种种原因，进展缓慢，到 9 月 24 日国新办新闻发布会，介绍金融支持经济高质量发展有关情况时，白名单发放信贷量才只有 1.43 万亿元，平均每个月不到 2000 亿。

不过，9.24 会议之后，白名单信贷资金审批加速，10 月 17 日的发布会上更新的数据是白名单发放信贷量达到了 2.23 万亿元，短短 20 天时间审批发放了 8000 亿，这也预示着决策层已经看到了前面速度太慢，已经影响到了楼市的复苏。

此次发布会将今年的目标定在 4 万亿，也就是说后面两个多月，同样需要每个月审批 8000 亿左右，与 9 月的速度保持了一致。

白名单信贷资金如果能审批及时，既可以避免房企资金链断裂，避免新房价格断崖式下跌，推动房屋交付风险进一步下降；又可以重新激活市场，房地产链条又转起来了，要知道这几年因为房企资金问题，整个地产的上下游都受到了严重影响。

但是白名单所带来的影响也需要时间，而且从市场预期来看，4 万亿并不能完全解决问题，只能企稳止跌，托住市场不再断崖式下跌，加快市场底的到来。

根据国际货币基金组织 IMF8 月 2 日发布的中国年度评估报告，要完成建设并交付预售房产或补偿购房者，需要投入约 7 万亿元。

筑底已开始

从市场期待的 7 万亿降低到 4 万亿，从普遍期待的棚改货币化补偿到房票安置，一方面是市场预期的部分落空，另一方面则是房地产行业的严峻局面。

10 月 18 日，国家统计局公布 2024 年 1～9 月全国房地产市场基本情况和 9 月 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 城中，上海新房价格指数同比上涨 4.9%、环比上涨 0.6%，成为 9 月唯一同环比上涨的城市。

二手房更惨，9 月二手房房价下跌的城市数量从 69 个变为 70 个。四大一线城市二手住宅销售价格同比下降 10.7%，降幅比上月扩大 1.3 个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降 10.3%、7.6%、12.8% 和 12.0%。

新房代表着城市的增量，二手房代表城市的活力，二手房价格全部下跌，说明还处于深度和全面的调整过程中。

这还是在 9 月最后一周出现剧烈反弹的情况下的数据。

好消息是，9 月份房地产开发景气指数上升到了 92.41，已连续回升 9 个月，而且从 10 月前三周的数据来看，各地反弹情况尚可，一连串的新政已经有效刺激了需求跑步入市。四季度预计房地产 " 一揽子 " 配套政策将加速落实，止跌企稳的概率大幅提升。

在 17 日的发布会上，住建部部长倪虹说，经过三年的不断调整，中国房地产市场已经开始筑底。

筑底即意味着，房地产最困难的时候已经过去了。

不得不说的是，房地产今日之困境，冰冻三尺非一日之寒，待解决的问题还有很多，除了烂尾楼，还有出险的房企，断供的楼房，跌入冰点的成交量，等等。我们不能期待所有事情都一次政策 " 毕其功于一役 "，在期待政策快的同时，更多的是需要持续性、针对性的政策尽早谋划。

10 月的高层密集召开发布会，除了落实已有政策，也在不断突破边界，不断试探，更在不断释放信心和决心，一大波政策已经在路上！

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No.6028 原创首发文章｜作者 梁云风

参考资料：真正的硬核政策来了。刘德科；中金：联合解读五部门会议；超重磅，货币化棚改又来了！樱桃大房子；" 第三重磅 " 点评：预期拉太高了，朱罗纪。